In der Vergangenheit, gegenwärtig und auch zukünftig laufen die Erbpachtverträge für Erholungsgrundstücke, insbesondere aus den 20er-Jahren des letzten Jahrhunderts, in Neuhaus, Dierhagen, Wustrow, Ahrenshoop sowie sonstigen dem Amt Darß/Fischland unterstehenden Örtlichkeiten aus.

Dies allein ist für die betroffenen Pächter noch nicht problematisch, da sie regelmäßig ein Verlängerungsrecht haben. Die böse, existentiell gefährdende, Überraschung für die Betroffenen liegt auch nicht in der Thematik, dass das Amt Darß/Fischland die Pachtverträge für die bisherigen Pächter nicht auch zukünftig gewährleisten will, sondern vielmehr darin, dass die Erbpachtzinsen in den uns bekannten Fällen durch einen Neuabschluss auf das bis zum 36-fache (!) der bisherigen Erbpacht beziffert werden.

In einem konkreten Fall, welcher durch unsere Kanzlei bearbeitet wird, beträgt der gegenwärtige Pachtzins noch bis 2026 für ein ca. 500 m² großes Grundstück jährlich 509,29 EUR und würde nach den gängigen Berechnungsparametern des Amts Darß/Fischland ab 01.01.2027 jährlich 18.373,20 EUR betragen.

Durch diese Rechtspraxis der Gemeinde blutet die Struktur der Erholungsgrundstücke im Bereich Amt Darß/Fischland nach und nach aus. Eine Vielzahl der über Jahrzehnte ansässigen Pächterfamilien können eine solchen brutale Pachtpreisexplosion nicht abbilden.

Vor diesem Hintergrund stellt sich lediglich nicht nur die moralische Frage, ob diese Verwaltungspraxis zielführend und sinnvoll ist, da hier künstlich die alteingesessene Ansiedlungsstruktur gefährdet bzw. zerstört wird, zugunsten einer künstlich geschaffenen Geldelite, die sich auf dem Amt Darß/Fischland ansiedelt, weil der durchschnittliche Bürger sich die enormen Pachtzinsen zzgl. der Bau- und Unterhaltskosten, welche die Gemeinde ebenfalls vorschreibt, nicht bezahlen kann.

Vielmehr stellt man sich darüber hinaus die Frage, ob diese Verwaltungspraxis rechtens ist. Die Gemeinde bewegt sich hier nämlich in einem Spannungsfeld zwischen öffentlich-rechtlicher Daseinsvorsorge, künstlicher Umgestaltung der Siedlungsstruktur und unternehmerischer Vermarktung von Gemeindeeigentum in exorbitanten Größenordnungen.

Betrachtet an unserem konkreten Beispiel hätte bei dem neuen Erbpachtvertrag für das ca. 500 m² große Grundstück ein angeblich angegebener Verkehrswert von 610,00 EUR/m² als Ausgangspunkt zu dienen, woraus sich ein Kaufpreis für das Grundstück von 306.220,00 EUR ergeben würde. In diesem Fall hätte der Käufer Eigentum erworben und die Gemeinde hätte eine einmalige Einnahme.

Setzt sie nunmehr einen Pachtpreis von 6 % des Verkehrswertes von diesen 306.220,00 EUR an, ergibt sich eine jährliche Erbpacht von 18.373,20 EUR, wobei bei der Dauer der von der Gemeinde angebotenen Erbpacht von 66 Jahren sich ein Gesamtpachtpreis in Höhe von 1.212.631,20 EUR zzgl. des Unterhalts der aufstehenden Immobilienbebauung bzw. bei nicht bebauten Grundstücken zzgl. der Baukosten ergibt.

Hier stellt sich die Frage, ob dieser kurze Erbpachtzeitraum und dieser exorbitant hohe Erbpachtzins auf die Gesamtlaufzeit überhaupt verhältnismäßig sind oder ganz und gar Wucher im Sinne des § 138 BGB darstellen.

Fest steht bereits jetzt, dass die Behörde zumindest nach § 56 Abs. 2 Kommunalverfassung für das Land Mecklenburg-Vorpommern Vermögensgegenstände pfleglich zu behandeln hat und damit einen angemessenen Ertrag erwirtschaften soll.

Hierbei wird auf den ersten Blick deutlich, dass eine Erbpacht von 1.212.631,20 EUR für ein ca. 500 m² großes Grundstück für den Zeitraum von 66 Jahren im groben Missverhältnis zu dem Verkehrswert bei Verkauf des gleichen Grundstücks bei 306.220,00 EUR stehen würde.

Beim Verkauf zum Verkehrswert würde der Käufer nämlich für 306.220,00 EUR ein Grundstück für alle Zeit zu Eigentum erwerben in vererbbarer Form und die Gemeinde würde den Kaufpreis sofort im Zeitpunkt der Veräußerung in dieser Höhe erhalten.

Bei einer Erbpacht hat sie zwar den Kaufpreis nicht sofort bei Zurverfügungstellung des Grundstücks an den Erbbauberechtigten zu entrichten, jedoch wäre dieser bereits nach 16,6 Jahren durch die jährliche Erbpacht von 18.373,20 EUR bei der Gemeinde eingegangen, zusätzlich zum weiterhin bestehenden Eigentum der Gemeinde an dem Erbpachtgrundstück für alle Zeit, lediglich belastet durch die noch verbleibende Erbpachtzeit des Erbpächters für 49 Jahren, wobei nach Ablauf dieser Zeit das Grundstück sodann zu in ferner Zukunft geltenden Konditionen abermals verpachtet werden könnte.

Dieses simple Rechenbeispiel zeigt, dass die Gemeinde im Verhältnis zum Verkauf und zum angenommenen gegenwärtigen Verkehrswert zumindest wucherähnlich überhöhte Einnahmen realisiert.